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北京买房:专家帮你理清思路购房建议151
发布日期:2021-10-13 17:26   来源:未知   阅读:

  393444澳门论坛年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥您好。我们小夫妻:老公呼家楼和常营两地工作,落朝阳户口,我国贸工作,未来一两年考虑生宝宝。我们目前550万首付,首套首贷,想选一个朝阳或东城的房房。我们的需求是:1. 离地铁近,方便通勤;2. 两居以上,方便居住,我们都是外地人,需要家里帮忙带娃;3. 将来能保值升值,方便置换。目前我们看的是:

  1、团结湖农展南里2000年央产房,115平朝南小四居室,大概920万能拿下,贷款可以做400万;或者金台路附近的公园五号一期。

  2、双井片区的苹果社区,能买个两居。您更推荐哪个片区呢?这两块儿都没有学区,我们是否应该现在就配置学区?如果买学区的话,您这边更推荐我们上车哪个板块呢?非常非常感谢。

  1、这几个相比就买央产房吧。农展南里大多是农业部的宿舍,如果没转商的线年已经是最后一批了,流动性上也不受影响。团结湖的老公房保值性非常好,从当年公房上市就一直是跟随板块大盘。任凭周边各种商品房起起落落,这些老小区始终保持着稳定。所以只要能接受这居住体验,那从各项上就都算合适。

  2、公园五号从自住角度当然要好得多,万科开发的豪宅公寓,物业什么的都好。只不过高开低走,价格的保值算不上太好。开盘的时候均价比团结湖一带的公房高出40%以上,现在看来价格差小多了。老公房并没有能力走出独立行情,那就是公园五号走出来了,略弱于了平均走势。

  3、苹果社区也差不多,曾经和富力城珠江帝景的价格都接近,最多的时候相差也不到10%。之后也是价格差率拉大了一些,现在大概有20%了吧。这说的是南区,北区更弱一点儿。

  当然,这里和公园五号在以后都有可能扭转趋势,赶上了也不一定,看发展吧。只是之前到现在来看,保值上不如团结湖老公房。

  4、是否买学区房自己决定,我一般是不建议提前这么多年准备的。家长们提前几年是无奈,为了孩子上学不得不买,用上了学位就算是值。而既然还没宝宝,至少要八九年之后才用的上,那现在买学区房其实跟炒房差不多了。买学区房是一种信念,和理性投资无关,看自己的判断了。仅供参考。

  章哥,回龙观那边,2-3居,自住兼保值的话,哪个小区较好?我看很多博主推荐首开国风美唐和万科金域华府,但是这两个小区的房价已经很高了,500-550万买不到什么。云趣园一区、北店嘉园、矩阵三期怎么样?回龙观2000年-2003年的经济房楼板是预制板的吗?麻烦了,中介说不太清楚呢。谢谢

  1、我也首先推荐这两个啊,房龄相对新的商品房,品质也挺好,自住和升值性更强一些。买不到什么就算了呗,没必要硬努着,量力而为。

  2、这就选矩阵三期吧,房龄也不老,应该是2007年左右的。保值也相当不错,完全跟上了大盘,算不上有什么超出吧,但至少是不吃亏。

  3、这中介的水平一般,基础知识不扎实。全中国1998年就执行新的建筑规范了,北京是执行最严格的,哪儿还有预制板啊?云趣园就是第一批经适房,开发商是天鸿,也就是现在的首开,北京大国企,犯不上干这种偷鸡摸狗的事儿。

  更何况当时的回龙观建筑级别很高,国务院挂牌督建,建设部驻场监督。1999年现场视察,副市长汪光焘陪同介绍。这还敢用盖板儿?那真是耗子给猫当三陪,挣钱不要命了?

  那会儿的国企开发商也不是光为了挣大钱,“做大事”才是线%的利润率在早期经适房中审核挺严格的,就是为了创样板工程。何况回龙观和天通苑是一直是较着劲的,天通苑的开发商是哈尔滨来的顺天通公司,民营。那回龙观的国企在各方面不能输啊,北京人也是好面子的。

  所以这甭纠结什么盖板儿了,没影儿的事儿,都是现浇,质量非常好,否则也不会保值性强。

  4、如果觉得居住体验合适,那云趣园更实惠。这算算保值性就知道,当初2600的价格,到今天均价5万左右吧,不到20倍。北京大盘当时3400,到今天6.6万,也一样,升值率完全没区别,保值性非常好,超过很多海淀学区房的商品房。

  5、总之甭听污蔑回龙观质量的谣言,从当年就有,没什么意思,多数都是瞎编排的,至少早期的都很好。仅供参考。

  章哥您好,刚需买房,首套首贷,首付150-170万,总房款预计350~400万。工作在中关村附近,不考虑学区。最近看的都是沿着地铁4号线,看了西红门兴海家园(星苑,月苑),枣园彩虹新城,也在现在住的附近看了小屯路同馨家园,张仪村康馨家园,然后中介又带我们看了新盘中海寰宇视界都是两居,70-80平。新房的居住体验和环境更好,内心倾向买新房,但是中海寰宇视界在房山了,虽然也把着房山线,但是看您之前的文章都是不推荐买新房,害怕不保值。现在比较迷茫,希望您能给些建议。

  2、没人不喜欢新房,所有的新产品都体验最好。娶媳妇还都找黄花大闺女呢,除非是买古董,否则没有上来先找二手货的。北京现在的新房都是改善自住型的,追求居住体验就买了合适。

  但所有新商品,办完手续之后就是二手的了,溢价立刻开始耗散。新车新手机除非是限量版,否则买了不用也得开始贬值。房子也一样,交了钱就算二手的,住不住的都得损失一部分溢价。这本身就是开发商的利润,无可厚非,至于你是否能赚的回来看市场了,谁也不敢保证。

  3、当然新房也有可能升值快,所有的新区都是这么发展起来的。长阳大多数新小区都超过了大盘,比例还不低呢。但这得说是当年,土地指标多,众多开发商同时建设,地铁和各种配套也迅速建成,学校也引进的挺好,这才能实现地段价值。

  现在的稻田还能不能再现当年的辉煌我不知道,试试吧。不过这价格可线万的单价,政府和开发商是肯定挣钱了。你这100多万能有多大的回报,是否能跟上大盘说不好,相当于赌一把。

  北京近几年新房升值好的豪宅居多,板块好质量也自然没的说,谁让人家赚钱多呢。但郊区的说不太好,价格本来就上不去,土地成本还不低,又动不动的限价,不好说。

  4、没建议,我也是开发商出身,最愿意卖新房,赚钱多还省事儿。但对近几年的新房质量真不敢评价,尤其在去年今年,钢材人工等建安成本大幅增加,真搞不懂开发商和承建商怎么不赔钱。这就看自己考察吧,现在的北京不好找什么优势都占的项目,都是取舍。仅供参考。

  章哥您好,我和我男朋友毕业两年,准备在北京买房,预算首付在170万左右。我工作在朝阳区平乐园附近,学校工作,7点上班,比较早。我们看了附近农光东里、农光里这附近的老房子,大概能买个60多平的小两居。也看了世纪东方城的商品房,还有沿海赛洛城的都只够买60平左右的一居室。往远了考虑旧宫灵秀山庄的房子,差不多能买80多平的两居室。我们爸妈都是农村的,近十年都不考虑换房子,您能给些参考吗?买哪里的保值性会高一些?谢谢

  2、简单说吧,如果是工作稳定,以后就在北工大一带生活了,那就首选世纪东方,次选老公房。这两种房的保值性没什么区别,所差的就是居住体验和流动性,老公房都略弱,但租金收益更高。所以如果自住,十年后还要置换,首选世纪东方。

  不过东南沿线的板块一般,近十多年来略弱于北部和东部,也不如亦庄附近。一直到南三环沿线都差不多,升值略慢。所以将来如果在周边置换就无所谓,同板块内基本都是同涨同跌的。

  3、将来如果准备换板块,比如换到北四环东四环什么的,那就买旧宫的吧。这里也没什么太特殊,像灵秀山庄这么多年一直就是跟随大盘涨跌,没占便宜也肯定不吃亏。旧宫之前不怎么样,乱七八糟的,但近些年整治的真不错,公园配套都很好,小区也多数跟上了大盘走势。未必赶得上热点板块,但和大多数板块比至少不差。

  赛洛城的就排后吧,和另外几个比两头不占,价格也算不上实惠,这几年的保值性还不如老公房呢。仅供参考。

  章哥您好,帮朋友咨询下,“一套稻香园西里的小三居,目前不自住,有学区名额,但因为房龄大,90年的,房子阳台漏水,厕所下水不畅等,所以想另换一个带学区的二居室,未来十年后自住。想咨询,您觉得现在卖房再买房的时机合适吗?您推荐哪个质量稍微好点的小区?”谢谢章哥

  1、稻香园,如果用不上学位的话置换了合适。但干嘛还要换成学区房啊,十年后才自住,那不又和现在这套老房差不多情况了,意义很大吗?不太理解。

  2、之所以建议换掉学区房,主要就是因为溢价高,还有学区政策的风险。所以如果置换,十年后才自住,那就相当于是纯投资,还买学区房就真成炒房了。租金收益低,风险相对大,赌的就是学区房还会被政府鼓励炒作。但从这些年的政策来看,可能性不大。

  就算是没有政策风险,学区房的升值也未必高,远远赶不上投资房。像稻香园,典型的学区房,在学区概念真正兴起之前就不便宜,奥运横盘期达到了1.7万左右,和芙蓉里什么的差不太多。那从当时到现在,北京大盘均价涨了6倍多,海淀学区房大多数也就是这个幅度,并没有超出什么。

  这些年确实有学区房涨的猛的,但多数都是小户型,总价越低的越受追捧,如上地东里和蜂鸟社区什么的。而两三居室就是普通房产,没什么能走出独立行情的。

  3、时机现在倒还无所谓,肯定不是最合适的时候了,只能说在行情之中。但现在也就是中场吧,估计到高位还得半年多,所以有需求就换。只是一定要缩短空白期,免得踏空或受损失。

  4、这看自己吧,现在炒学区房是信仰,和当年的炒商铺差不多,观念不好改变。我不好推荐什么,现在的学区房源还是不多,推荐了也没什么用。我要建议的话就是去清河西二旗等板块看看,基本没什么学区溢价,租金和升值情况更好,很多小区都超过了学区房的投资情况。仅供参考。

  章哥,目前现状:我工作在动物园国家图书馆中间,老公在私企,工作不稳定,暂时不考虑他。目前住公公名下新街口回迁一居,居住环境较差,准备要孩子,想改善居住环境,换成三居(老人带娃留一间)。公婆住在广渠门,60年代的小两居,目前想在公婆附近上学(学位没有很紧张,只要孩子户口在,可以上)。首付260万,最多不超过300万。贷款方面,公积金可贷到120万,准备走组合贷,根据自身条件评估,房子总价尽量不超过700万。

  购房需求:地铁沿线,交通方便,孩子去广渠门上学方便,如果地铁能坐一会,通勤时间长可以忍受。目前考虑万科东望和绿城明月听兰的120平三居。想听听您的看法。感谢~

  目前我和我老公是京户,首套。买这套主要是自住,过个十年左右,攒攒钱,如果有合适的机会,想再换换,要是能在居住期间升值,那下次换房预算就会更充足。

  1、这两个新盘从开发费和土地性质都没问题,绿城万科都是大公司,性质也是纯商品房,理论上比限竞房的质量要好,新房的居住体验应该是能实现的。

  但这毕竟是北京的新区新房,期望升值高可有赌的成分。本来新房的溢价损耗就高,又处在这种新区板块,有一定的风险,考虑好。

  2、台湖属于通州,但却不属于副中心;业务办理划归亦庄,却又受着双线购的限制。人们买在这里,首先就是赌一把解除双限购,或许借势猛涨一把。但这想好了,亦庄本来就不限购,除了近期因为学区独立的利好暴涨之外,其他时期并不是太突出。

  另外是交通,17号线当然是利好,把次渠台湖和CBD望京给连了起来。但在北京近十年来,地铁已经是郊区板块的标配,没有的话基本上都跑输大盘,有的话也未必能赢。可以参照大兴天宫院、昌平南邵、顺义后沙峪等等,多数都是这种情况。天通苑回龙观都是成熟的不能再熟的板块,通了地铁也不过是锦上添花,对房价没起到雪中送炭的帮助。

  所以在我看来,地铁是郊区的必需品,但并不是投资品,未必能带来真正的额外收益。毕竟现在的价格中,早就已经体现了未来的预期,什么收益都被政府和开发商预先收走了。

  3、之后是产业,从规划看,循环产业园改成了绿色产业园。这也说不清是不是利好,但规划不明确却是真的,说明这还只是个规划,离线多户的规模,可售户数不足400套。这种规模可属于微型小区了,快赶上别墅了。在普宅中,户数少可意味着物业的风险,有可能因为收到的物业费有限而影响服务质量。大型社区有上百户拖欠物业费都无所谓,总规模大,收支能平衡。而户数越少的社区,风险越大。

  东望倒是挑不出什么毛病,除了价格也算不上多实惠。但这儿还有房吗,三期卖的都差不多了吧。要有合适的就买这里吧,保值的风险小一些。

  5、总之考虑好,北京这两年的新房投资都风险相对大,尤其新区板块。跑赢了当然皆大欢喜,输了长期站岗的可能性也有,2021年8月中国干鲜瓜果及坚果出口数量、出口金额及均,相当于赌一把。仅供参考。

  章哥你好,想换西城三居房,目前七八百万预算。小孩现快2岁,需要兼顾学区,将来可能多校划片的话,预算范围内选择哪里更有优势呢?希望得到您建议,强学区位的房子三四年后入学,您推荐选购吗?西城二手房防坑建议请指教一二,多谢!

  1、7/800万,西城三居,那也就广外合适了,而且也肯定买不到房龄新的,基本都是老公房,是否好贷款说不好。这不是选择哪里更有优势的问题,是没什么选择。

  北城肯定买不到三居,老破小都没这个价格,除非是地下室等有硬伤的。强学区就甭惦记了,金融街德胜的占坑儿房都800万起,还净是得全款的,也没什么房源,不好买到。月坛这种学区的小两居差不多能买到,但合适的房源也不多,试试看吧。

  2、西城二手房防坑,现在没什么坑了,都是明面上摆着的信息。这会儿买房的人多,房源少,中介也犯不上隐瞒什么,能调查出来的都会如实相告。所谓的坑儿就是价格呗,实在不好砍价,遇到合适的就赶紧拿下别犹豫,要不然转眼就能没了。

  再有的坑儿就是考察下邻居,学区房讲究的是安静,得适合学习。万一碰上个奇葩邻居就别扭了。这上物业问问,或者在楼门口和邻居聊聊天儿就行。北京人都好搭话儿,用不了几句话就能打听出来,一般没人会对未来的邻居隐瞒什么,否则日后不好相处。

  3、总之这预算想买三居就主看广外吧,相对还好买到一些。怕踩坑儿就找大中介成交,相对专业的多,房源也多。仅供参考。

  章哥,您能帮忙对“迦南大厦”做一下点评吗,准备买个三居室,二环内太贵,这里不到5万,但是看以往成交好像卖的不好。我有个30多平米的陶白学区,再买个大点的房子就是为孩子上学住。迦南大厦离小学不远,现在正在上小学,老二要在三年后上小学。

  1、迦南大厦,听这名字就是商业为主的性质。虽然是70年产权的,但使用功能确实商住公寓。这也没什么可点评的,可以说是典型的自住用房,优势就是便宜实惠。如果是能接受这居住条件就买,只是没什么投资性,将来再想换回普宅就比较难了。

  2、以往成交卖的不好,肯定是不好啊。商品价格是由供需关系决定的,那之所以价格低,就是因为没多少人愿意买,更不愿意出高价才造成的,否则早就涨上去了。

  这也没什么可点评的,就是纯粹的商住用房,租金回报率高,升值性和住宅没法比,基本都是逐年跑输大盘。我记得这里2009年的时候单价还1万多呢,超过北京平均价。现在大盘6.5万以上了,这里才4万多,十年的时间又跑输了不少,只是租金应该收的不错。

  3、总之吧,北京这种性质的房子有的是,可以说适合买来自住和出租,但基本上没一个升值好的。所以为了自住就买吧,不在乎保值就行。仅供参考。

  章哥您好,准备等嘉铭桐城的房源了,想再听听您对这个小区和对口学校的评价。如果是锁定现在的价格(比如1400w),换房周期半年,年底投资回款能凑到比如400吧。但如果年底锁定价格(比如已经是1500w或者更高),也是半年周期,年中的投资回款能到600,但甘家口的房子也能从550涨到600,那样才能跑赢。所以总体感觉,卖家跳涨的心态下,还是早点锁定比较好啊?谢谢

  这里算是亚运村的典型楼盘,从嘉铭园时期就是至少跟随北京大盘,从没被甩下过。陈经纶嘉铭更是好学校,东区的初中排名应该仅次于人朝帝景朝外等几个吧,放到东西海也是好学校。这不用评价什么,市场价格就能说明情况了,也没什么学区溢价,自住+保值+学区都能实现。

  可以和其他板块的比比,比如同时期的海淀世纪城,价格和都差不多,同时期全是5000多块钱。到现在看世纪城的价格略高,但这其中包含了较高的学区溢价,而嘉铭桐城没有。那算下来并不吃亏,应该还更合适呢,至少从房子居住角度讲性价比高,风险也低。

  2、这资金预算不好说什么,市场无法预测,我也不是炒房客,更不敢准确预测什么。这种计算的意义不大,短期波动也不能说明长期行情。跑赢了这几个月又能怎样?北京有的是先赢后输的,短期的输赢无所谓。先胖不算胖,后胖也能压塌炕。

  当然是早点儿锁定房源为好,大多数置换家庭也是这么做。但不太容易,因为基本都是想置换的,一环扣一环,大家都想这么做,也就不太好实现了。试试吧,能做到最好,尽量降低风险。仅供参考。

  章哥您好,近期想改善住房条件兼顾保值,位置四环内,同时考虑到交通,通勤10号线。想问问成寿寺的中海城是否可以入手?预算全下来1500以内。打搅了,谢谢!

  中海城,中等吧,看和谁比了。如果是和南三环沿线的多数小区相比,那还是很不错的,无论是居住品质还是保值情况都挺好。但如果和其他板块的同类项目相比,比如丰台的草桥和首经贸一带,稍微弱了点儿。与其他区的好板块比,比如望京朝青什么的,弱的更稍微多点儿。

  2、毕竟这里是两区交界,属于朝阳区但却紧邻丰台辖区。这种板块多数都不太好发展,主要是朝阳一直不开发东南沿线,不想为丰台做嫁衣。所以像中海城这种小区,基本就是以自住为主,性价比高,投资什么的看发展吧。

  3、可以比较一下,在中海城三期的时候是南三环的明星项目,6500。价格比首经贸的万年花城的6000要贵,比东四环外的青年汇6300和华纺易城6200什么的也略高,更是高于草桥等小区,和望京东的价格差不多。比如橄榄城要晚开盘半年,价格也不过就是7000不到,国风北京7000出头。

  那现在再看看,中海城可以说是这几个板块中价格最低的,倒挂了。橄榄城走势最好,都12万了,国风北京10万左右。青年汇什么的都7/8万,丰台的也都7万出头,中海城相比之下性价比就显的更高了。当然,平均到每年低于大盘的也不多,时间长了才明显的。

  4、总之吧,中海城更适合自住,或许过些年能扭转价格趋势,看朝阳区的规划了。只是不太容易,这从分钟寺三兄弟的开发策略就更看出些迹象,开发商都是想赚快钱,不敢在东南沿线打持久战,有可能是对配套发展没太大的信心。仅供参考。